_edited.png)
עסקת קומבינציה פינוי בינוי
מהי עסקת קומבינציה במקרקעין וכיצד היא מתבצעת
למעשה, מדובר בעסקת מקרקעין 'קלאסית', בפורמט יצירתי יותר של שותפות ולא מכירה בכסף. לכן, עסקה זו נחשבת לאחת העסקאות המורכבות ביותר בעולם הנדל"ן. חשוב לציין כי כל עסקה מותאמת באופן ייחודי לנסיבות הצדדים ולמאפייני הקרקע, אך רובן מבוססות על שני מרכיבים מרכזיים:
-
החלק מהקרקע שמעביר בעל הקרקע אל היזם או הקבלן.
-
שיעור התמורה שיקבל בעל הקרקע מתוך הפרויקט שעתיד להיבנות- לרוב בדמות יחידות דיור, שטחי מסחר או חלק מהשווי הכלכלי של הנכסים המוגמרים.
ברוב המקרים, הפרמטרים הללו נקבעים תוך התחשבות בפרמטרים שונים, בהם כלולים מיקום הקרקע, זכויות הבנייה האפשריות, שוויו העתידי של הפרויקט, היקף ההשקעה של כל צד וכן תנאים מסחריים נוספים. באופן זה, עסקת קומבינציה יוצרת שותפות אסטרטגית בין בעל הקרקע לבין היזם.
כיצד משתלבת עסקת קומבינציה במסגרת פרויקט פינוי־בינוי?
פרויקט פינוי-בינוי הוא תהליך כאשר במסגרתו, בעלי הדירות הישנות נדרשים לוותר על נכסיהם לטובת בנייה חדשה, זאת בתמורה לדירות משודרגות בבניין החדש. הורסים המבנים הקיימים ובמקומם בונים פרויקט חדש ומודרני הכולל, לרוב יחידות דיור, תשתיות חדשות, שטחים ציבוריים וכן שדרוג סביבתי כולל.
מטרת הפרויקט היא לחדש את פני השכונה, להעלות את ערך הנכסים וכך, לשפר את איכות החיים של התושבים. כמו כן, מדובר בפרויקטים מורכבים אשר דורשים שיתוף פעולה בין יזמים, דיירים, רשויות מקומיות ומוסדות תכנון - אך כאשר הם מבוצעים היטב, הם מהווים מנוע להתחדשות עירונית משמעותית.
כאשר מדובר במתחם שהינו בבעלות פרטית (למשל, קרקע פרטית עם מספר בעלים), ניתן לבצע את הפרויקט במודל של עסקת קומבינציה, בה בעלי הקרקע מעניקים לקבלן חלק מזכויותיהם ובתמורה לכך, מקבלים דירות חדשות בפרויקט.
סוגי עסקאות קומבינציה וההבדלים ביניהן
קיימות דרכים עיקריות לבנות עסקאות קומבינציה, כאשר כל אחת מהן משפיעה על אופי התמורה ועל חלוקת הסיכונים בין הצדדים.
עסקת קומבינציה אחוזים
בעל הקרקע מקבל אחוז מוסכם מהשטח הבנוי שצפוי להיבנות בפרויקט. לדוגמה, במקרה בו היזם מתכנן להקים בניין הכולל 20 דירות ובעל הקרקע זכאי ל-30% מהפרויקט, הוא יקבל 6 דירות.
עסקת קומבינציה נטו
בעל הקרקע מקבל תמורה קבועה מראש, מספר מסוים של דירות או סכום כספי, אשר משקפת את שווי חלקו בפרויקט, זאת לאחר קיזוז כל הוצאות הבנייה והתכנון. עסקה זו יכול להעניק לו ודאות וביטחון כלכלי, מכיוון שהוא לא משתתף בעלויות ולא נושא בסיכונים, אך גם לא נהנה מהפוטנציאל לרווח מוגדל במידה ושווי הפרויקט יעלה בעתיד.
למעשה, שני סוגי העסקאות נועדו לשרת מטרה דומה, להפוך קרקע לפרויקט רווחי, אך הם נבדלים בגישת התמורה ובחלוקת הסיכונים. עסקת אחוזים מתאימה עבור מי שמוכן לשאת באי-ודאות ולהיות שותף לרווחים, בעוד שעסקת נטו כאמור, מתאימה למי שמעדיף יציבות, שקיפות וביטחון.
הבחירה בין המסלולים תלויה באופי הפרויקט, במיקום הקרקע, בצרכים האישיים של בעל הנכס וכן ביכולת שלו להתמודד עם שינויים. לכן, לפני שנכנסים לעסקת קומבינציה, מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע מתחום המשפט, התכנון והפיננסים.
יתרונות וחסרונות עבור בעל הקרקע בעסקת קומבינציה עם קבלן
יתרונות
-
קיים פוטנציאל לרווח גבוה יותר בהשוואה למכירה ישירה של הקרקע-
בעסקה 'רגילה', בעל הקרקע מקבל תשלום אחד שמגלם את שווי הקרקע ביום המכירה. אולם, בעסקת קומבינציה, התמורה מתקבלת בדמות חלק מהנכסים שעתידים להיבנות בפרויקט, כמו, דירות, שטחי מסחר או אחוז מהשווי העתידי. ערך הפרויקט עתיד לעלות, כך בעל הקרקע יוכל להרוויח יותר, באופן משמעותי, ממכירה רגילה. -
השתתפות בפרויקט חדשני ומשביח- למעשה, בעל הנכס הופך לשותף בהתחדשות הקרקע- לעיתים במסגרת התחדשות עירונית ולעיתים בפרויקטים יוקרתיים או בעלי ערך קהילתי גבוה. השתתפות זו מעניקה לו לא רק דירות חדשות או נכסים בשווי גבוה, אלא גם תחושת מעורבות, גאווה ונוכחות בפרויקט שהוא חלק ממנו. בנוסף, הדירות שיקבל הן חדשות, מתוכננות לפי תקנים עדכניים, לכן לרוב יהיו בעלות ערך שוק גבוה יותר מנכס ישן על קרקע לא מפותחת.
-
חיסכון בתשלומי מס שבח ומס רכישה ביחס למכירה רגילה של הקרקע- עסקאות קומבינציה זוכות למעמד מיוחד מבחינת מיסוי. החיסכון הפוטנציאלי הזה הופך את העסקה לאטרקטיבית יותר עבור בעלי קרקע אשר מעוניינים למקסם את הרווח מהנכס שלהם מבלי לשלם מס גבוה מראש.
חסרונות
-
תלות בהצלחת הקבלן והפרויקט- הצלחת העסקה תלויה כמעט לגמרי ביזם. כלומר, אם הוא מנוסה, מקצועי ומממן היטב את הפרויקט, הסיכוי להצלחה גבוה. אבל במידה ואינו עומד בהתחייבויותיו, מתמודד עם בעיות תקציב או תכנון, בעל הקרקע עלול להיפגע.
-
חשיפה לשינויים בשוק הנדל"ן - עסקת קומבינציה היא תהליך ארוך, לעיתים יכולות לעבור מספר שנים בין חתימת ההסכם לבין קבלת הדירות. במהלך תקופה זו, שוק הנדל"ן יכול להשתנות, כך שמחירי הדירות עשויים לרדת, עלויות הבנייה עלולות לעלות, הביקוש באזור עשוי להיחלש וכן הריביות עשויות להשפיע על הכדאיות הכלכלית של הנכסים. בעל הקרקע, שבחר שלא לקבל תשלום מידי, אלא להמתין לתמורה עתידית, עלול לגלות כי הדירות שקיבל שוות פחות ממה שציפה במועד החתימה.
-
תקופה ארוכה ללא תמורה מיידית (עד לסיום הבנייה)- בעסקה זו יש חוסר יכולת לתכנן שימוש מידי בכסף, זאת בשונה מעסקה רגילה, בה בעל הקרקע מקבל סכום מידי שהוא יכול להשקיע או להשתמש בו. בעסקת קומבינציה התמורה מגיעה רק בסוף, לרוב בדירות ולא בכסף נזיל. זה אומר שבעל הקרקע לא יכול לבנות על הכסף בטווח הקצר ואף עלול להיתקל בקושי אם הוא צריך את התמורה למטרה מידית.
-
מהו מס הרכישה בעסקת קומבינציה ומי מחויב בתשלומו
בעסקה רגילה הרוכש משלם את מס הרכישה. בעסקת קומבינציה, היזם משלם מס רכישה על החלק שהוא רוכש מבעל הקרקע. לא תמיד נדרשת העברת מלוא הזכויות בבת אחת, לכן לעיתים מדובר בהעברה חלקית בלבד, דבר שעשוי להפחית את גובה המס. כמובן, המס מחושב לפי שווי הקרקע הנמכר ליזם, בהתאם למדרגות מס הרכישה שנקבעו בחוק.
חישוב מס שבח בעסקת קומבינציה, והאם ניתן להפחיתו
מס זה מוטל על הרווח של הצד המוכר בעסקת מקרקעין. בעסקת קומבינציה, שני הצדדים ייהנו מרווח עתידי על זכויותיהם בקרקע, לכן שניהם נדרשים לשלם מס שבח, כל אחד על חלקו בקרקע. מס שבח משולם על החלק שהועבר ליזם ונקבע לפי ההפרש בין מחיר הרכישה המקורי של הקרקע לבין התמורה המתקבלת עבורו. ניתן להפחית את מס השבח באמצעות פטורים, קיזוז הוצאות ופיצול התמורה בצורה מיטבית מבחינת מס. כמו כן, בעקבות התמורה הניתנת בדירות ולא בכסף, ניתן לתכנן את העסקה כך שתשלום מס השבח יידחה או יקטן.
הבטחת התחייבויות היזם בעסקת קומבינציה
מאחר שעסקת קומבינציה כרוכה בהעברת חלק מהקרקע אל יזם עוד לפני שהפרויקט הושלם (לעיתים אפילו לפני שהחל בפועל), בעלי הקרקע עלולים להרגיש כי הם "מוותרים" על הנכס מבלי לדעת בוודאות מה יקבלו עבורו בתמורה. לכן, על מנת להגן עליהם ולוודא כי היזם אכן יעמוד בכל התחייבויותיו, נהוג לדרוש להכניס בעסקת קומבינציה מספר בטחונות שנועדו להבטיח את זכויות בעל הקרקע לאורך כל התהליך.
ערבות בנקאית
אחד הכלים המרכזיים הינו מסמך רשמי מהבנק של היזם שמבטיח כי במקרה של כשל מצד היזם, הבנק ישלם או יפצה את בעל הקרקע. ערבות בנקאית זו נועדה להבטיח את קבלת התמורה המלאה, את השלמת הבנייה או את עמידת היזם בלוחות הזמנים שנקבעו מראש. מדובר בביטחון פיננסי חשוב מאוד, אשר מעניק שקט נפשי לאורך תקופת ההקמה.
רישום הערת אזהרה לטובת בעלי הקרקע
בנוסף, יש לוודא כי נרשמת הערת אזהרה לטובת בעל הקרקע בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). הערה זו מהווה סוג של 'דגל אדום' לכל צד שלישי אשר מבקש לבצע פעולה בנכס ומבטיחה כי בעל הקרקע שומר על זכויותיו ולא ניתן יהיה להעביר את הקרקע או למכור אותה ללא הסכמתו.
ליווי פיננסי בנקאי
בטחון נוסף שנהוג לדרוש הוא ליווי פיננסי בנקאי לפרויקט, כלומר, ליווי אשר משמעותו שהבנק יבדוק את תוכניות היזם, יפקח על התקדמות הבנייה, יאשר בכל שלב לגופו את השחרור התקציבי ויוודא כי הכסף מנוהל כראוי. כאשר יש ליווי בנקאי, בעל הקרקע יכול להיות שקט בידיעה כי לא מדובר בפרויקט ספונטני או חובבני, אלא בכזה שמקבל אישור של גורם פיננסי מוסמך.
מנגנוני יציאה
מנגנוני יציאה ברורים מדברים על מקרה של הפרה ואי עמידה בהתחייבויות, כגון, איחור, הפסקת עבודות, בעיות מימון או כל כשל אחר מצד היזם. מנגנונים אלו קובעים מראש מהן הדרכים בהן בעל הקרקע יוכל להבטיח את זכויותיו, לבטל את ההסכם וכן לפעול משפטית וכלכלית במקרה הצורך.
באמצעות שילוב ערבויות, רישומים משפטיים, פיקוח פיננסי ותנאים חוזיים ברורים, ניתן להגן על בעל הקרקע ולוודא כי העסקה תתבצע כראוי, זאת תוך שמירה על האינטרסים שלו לכל אורך הדרך.
דגשים עבור משא ומתן במהלך ניסוח הסכם קומבינציה
בעסקת קומבינציה, המשא ומתן והניסוח המשפטי של ההסכם הינם שלבים קריטיים ארש יש ביכולתם לקבוע את הצלחת העסקה ואת מידת ההגנה על האינטרסים של בעל הקרקע. מאחר שמדובר בעסקה מורכבת, ארוכת טווח, שכוללת שותפות בין צדדים שונים, חשוב מאוד לשים לב למספר דגשים מהותיים כבר בשלב ההתחלתי של המו"מ ובנוסף לוודא שהם אכן מעוגנים בצורה מדויקת וברורה בהסכם הסופי.
קביעת מנגנון ברור לחלוקת הזכויות
אחד הנושאים המרכזיים הוא קביעת מנגנון ברור ומוסכם עבור חלוקת הזכויות. הכוונה היא לא רק לשאלה כמה אחוזים יקבל בעל הקרקע מהפרויקט, אלא גם לאופן בו ייבחרו הדירות (או הנכסים) שיקבל, מיקומן בבניין, שלבי המסירה שלהן וכן הלאה. ככל שמנגנון זה יהיה מפורט וברור יותר, כך פוחת הסיכוי למחלוקות בהמשך הדרך.
הבטחת בטחונות מספקים
בנוסף, חשוב לוודא כי ההסכם כולל בטחונות מספקים מצד היזם, כגון ערבויות בנקאיות, רישום הערות אזהרה, ליווי פיננסי ומנגנוני פיקוח. אלה מבטיחים שבעל הקרקע לא יישאר חשוף במקרה של כשל או עיכוב בפרויקט, לכן מעניקים לו יציבות וביטחון.
קביעת מנגנון להתמודדות עם עיכובים
מדובר בנושא נוסף שדורש תשומת לב, מאחר שפרויקטים כאלה עלולים להיתקל בקשיים תכנוניים, רגולטוריים או ביצועיים - חשוב להגדיר מראש מה ייחשב 'איחור', אילו סנקציות יחולו במקרה כזה ומהן זכויות בעל הקרקע במידה והעיכוב נמשך מעבר לתקופה סבירה. מדובר בכלי חשוב ליצירת אחריות ומחויבות מצד היזם.
הבהרת חובות המס ומי אחראי לתשלומם
לבסוף, חשוב להבהיר בצורה חד משמעית מי נושא באחריות לתשלומי מיסים אשר כרוכים בעסקה , לרבות מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה ואחרים. חוסר בהירות בנושא זה עלולה להוביל למחלוקות ואף לדרישות תשלום מפתיעות. בשל כך, יש להכניס להסכם סעיף אשר מגדיר את אחריותו כל צד וכן לקבל ייעוץ מקצועי שיוודא שהחלוקה נכונה והוגנת.
סיכום מוצלח וברור של כל אחד מהנושאים האלו בתוך ההסכם המשפטי – לא רק שיגן על בעל הקרקע, אלא גם יאפשר לפרויקט להתקדם בביטחון, בשקיפות ובשיתוף פעולה נכון בין הצדדים.
"מסוארי את חרזי", ליווה עסקאות נדלן שונות ומגוונות במהלך השנים, בהיקף כולל של עשרות מיליוני שקלים וערוך לספק את מיטב השירות המשפטי לקהל לקוחותיו. המשרד מתמחה בדיני נדלן לרבות נדלן ירושה, נדלן מסחרי, נדלן מגורים וקרקעות. דילן מסוארי הינו עורך דין מקרקעין בתל אביב מעל 10 שנים.
שלמה חרזי הוא עורך דין מקרקעין בתל אביב מעל 10 שנים. הוא בעל משרד עצמאי המתמחה בנדל"ן עסקאות מכירה וקנייה, יועץ משפטי לחברות בתחום מימון הנדל"ן, פינוי בינוי ותמ"א 38.
בנוסף, שלמה מתמחה בהקמת מנהלות דיירים בפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38.
להתייעצות מקצועית, ניתן ליצור קשר במספר הטלפון: 054-4571505.
