_edited.png)
מס שבח על דירה שהתקבלה בפינוי בינוי
מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח שנוצר בעקבות מכירת נכס מקרקעין, כמו דירה, קרקע או מבנה מסחרי. 'שבח', כלומר, ההפרש בין המחיר בו נמכר הנכס לבין המחיר בו נרכש, בתוספת הוצאות מוכרות (כמו שיפוצים, תיווך, עורך דין וכו'). המס משולם לרשות המיסים על ידי מי מוכר הנכס, לכן יש לכלול אותו בחישובים שחשוב לבצע בכל עסקת נדל"ן. ישנם מקרים בהם ניתן לקבל פטור מלא או חלקי ממס השבח, זאת תלוי בנסיבות העסקה ובפרטי המוכר.
פטור מס שבח פינוי בינוי
פטור ממס שבח בפינוי בינוי הינו הטבה שמעניקה המדינה לבעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. מס שבח מחושב על בסיס ההפרש בין שווי הדירה הישנה לבין שווי הדירה החדשה, בניכוי פטורים והקלות אפשריות. ברוב המקרים, כאשר מדובר בפרויקט פינוי־בינוי מוכר, בעל הדירה עשוי להיות פטור ממס שבח.
חוק מיסוי מקרקעין- פרויקטי פינוי־בינוי
כיצד מתייחס חוק מיסוי מקרקעין לפרויקטי פינוי־בינוי, ומהם התנאים לקבלת ההקלות שמציע החוק?
חוק מיסוי מקרקעין כולל התייחסות מיוחדת לפרויקטים של פינוי־בינוי, במטרה לעודד דיירים ויזמים לקחת חלק בהתחדשות עירונית. החוק קובע מסלולי פטור ממס שבח ומס רכישה, בתנאי שהפרויקט עומד בקריטריונים הקבועים.
התנאים כוללים קבלת אישור מתחם פינוי־בינוי מרשות המסים ועמידה בתקופת האחזקה המוגדרת. אם הפרויקט מאושר, והדיירים עומדים בכל התנאים, הם יכולים לחסוך סכומים משמעותיים בתשלומי המס וכן להיכנס לדירה חדשה ומשודרגת מבלי לשלם מס שבח או מס רכישה, דבר שהופך את ההשתתפות בפרויקט למשתלמת הרבה יותר.
האם בעלי דירות בפרויקט פינוי־בינוי זכאים לפטור או להקלות בתשלום מס השבח, ובאילו תנאים?
כן, בעלי דירות המשתתפים בפרויקט פינוי־בינוי עשויים להיות זכאים לפטור ממס שבח, זאת בהתאם לתנאים הקבועים בחוק.
כמו כן, על מנת ליהנות מהפטור, על הפרויקט להיות מוכרז כמתחם פינוי־בינוי במסגרת מסלול מיסוי מתאים ומאושר על-ידי הרשויות. בנוסף לזאת, חשוב לדעת שהפטור ניתן רק במידה והדיירים שומרים על הדירה החדשה ולא מוכרים אותה במשך לפחות ארבע שנים מיום סיום הבנייה. מכירת הדירה לפני תום התקופה עלולה לבטל את הפטור וכן לחייב את בעל הדירה בתשלום מס שבח.
לכן, לפני שמתקדמים בעסקת פינוי־בינוי, יש לבדוק את סטטוס הפרויקט מבחינת מיסוי ולקבל ייעוץ משפטי וחשבונאי כדי להבין את הזכויות והחובות באופן מלא.
מי זכאי?
בעלי דירות בפרויקט מסוג תמ"א 38/1
בעלי דירות אשר בדירותיהם מתקיים פרויקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק המבנה), בעלי דירות אשר בדירות בבעלותם מתקיימים שני התנאים הבאים:
-
חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה.
-
התמורה שקיבלו עבור זכויות הבנייה שהעניקו לקבלן ניתנה בדרך שירותי בנייה, כפי שנקבעו בחוק, ולא בדרכים אחרות (כמו כסף).
שירותי הבנייה שהוגדרו בחוק כוללים חיזוק מפני רעידות אדמה, מעלית, חניה, הרחבת דירות עד 25 מ"ר יותר מגודלן הקודם וכן הוצאות עיצוב ובנייה. לכן, בנייה שאינה לפי החוק (כגון הוספת בריכת שחייה) תחויב במס שבח. כמו כן, בכל מקרה שהתקבלה תמורה בכסף או בהטבות שוות כסף שאינן שירותי הבנייה, או אם הקבלן הוסיף שיפורים שאינם נזכרים בחוק, תהיה חובה לשלם מס שבח.
בעלי דירות בפרויקט מסוג תמ"א 38/2
בעלי דירות אשר בדירותיהם מתקיים פרויקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש). והתקיימו כל התנאים הבאים:
-
בוצעה הקמה מחדש של הבניין שנהרס בהתאם לתוכנית החיזוק בדרך של הריסה.
-
מי שקיבל דירה חלופית אחת או שתי דירות אם מדובר באזור מוטב (כפי שמוגדר בהמשך), שמתקיים לגביהן אחד מהתנאים הבאים:
-
שטח הדירה החלופית או השטח המצטבר של שתי הדירות באזור המוטב לא עולה על שטח הדירה הנמכרת בתוספת של 25 מ"ר.
-
שווי הדירה החלופית, או השווי המצטבר של שתי הדירות באזור המוטב, לא עולה על שוויה של דירת המגורים הנמכרת (ללא זכויות בנייה נוספות) או על סכום הפטור לפי סעיף 49ז(א)(2) לחוק (2,428,100 ₪ נכון לשנת 2024), לפי הגבוה.
-
שיעור הזכויות שלו בדירה הקודמת זהה לשיעור הזכויות שלו בדירה החדשה. למשל, אם הוא היה בעלים של 50% בדירה הישנה, עליו להיות בעלים של 50% גם בדירה החדשה.
תהליך מימוש הזכות
התקשרות בתוכנית תמ"א 38 מחייבת מתן הודעה למנהל מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום ההתקשרות עם הקבלן. בשל מורכבות ההליך מומלץ להתייעץ עם עורך הדין המלווה את ההתקשרות בתוכנית בנוגע למתן ההודעה ומימוש הפטור ממס.
מיסוי עסקת פינוי בינוי - דברים שכדאי לדעת
פטור ממס שבח לפי תמ"א 38 מתווסף לכל פטור אחר שהמוכר עשוי להיות זכאי לו והשימוש בפטור לא יפגע בזכותו של המוכר להשתמש בכל פטור אחר ממס שבח.
הליך הגשת הבקשה לפטור ממס שבח
על מנת לקבל פטור ממס שבח בפרויקט פינוי בינוי, יש להגיש בקשה מסודרת לרשות המיסים. תהליך הגשת הבקשה כולל מספר שלבים:
-
איסוף המסמכים הנדרשים, הכוללים בין היתר: טופס בקשה לפטור, חוזה מכר, נסח טאבו עדכני, אישור זכויות במקרקעין, מסמכי התקשרות עם היזם וכדומה.
-
מילוי טופס הבקשה לפטור ממס שבח בפרויקט פינוי בינוי, הכולל את פרטי הנכס, פרטי הבעלים, פרטי העסקה ועוד.
-
הגשת הבקשה והמסמכים הנלווים למשרדי מיסוי מקרקעין האזורי הרלוונטי, בהתאם למיקום הנכס.
-
המתנה לאישור הבקשה על ידי רשות המיסים. במידת הצורך, הרשות עשויה לדרוש השלמת מסמכים או הבהרות נוספות.
מומלץ להיעזר בבעל מקצוע מנוסה לצורך הכנת הבקשה והגשתה כנדרש על מנת להגדיל את הסיכויים לאישורה.
פינוי בינוי- מס רכישה
האם חל מס רכישה בפינוי־בינוי כאשר דייר מקבל דירה חדשה? ואם כן, מי חייב בתשלום מס זה?
כאשר דייר מקבל דירה חדשה במקום דירתו הישנה במהלך השתתפותו בפרויקט פינוי- בינוי, הוא אינו חייב בתשלום מס רכישה על הדירה שקיבל, כל עוד מדובר בדירה אחת שמחליפה את דירתו הקודמת. החוק רואה בכך מעין 'החלפה' של נכס ישן בחדש, כחלק מתהליך ההתחדשות העירונית, לכן מעניק פטור ממס רכישה במקרים אלו.
יחד עם זאת, יש מספר מקרים בהם כן חל מס רכישה. לדוגמה, אם הדייר מקבל יותר מדירה אחת (כלומר, דירה נוספת כהטבה במסגרת ההסכם עם היזם), הוא עשוי להיות מחויב בתשלום מס רכישה על הדירה הנוספת.
בנוסף, במידה והדייר מוכר את הדירה החדשה בתוך פרק זמן קצר (לרוב פחות מ־4 שנים ממועד קבלתה), הוא עלול להפסיד את ההקלות שניתנו לו ולהתחייב בתשלום מס רכישה או מס שבח, בהתאם לנסיבות. לכן, חשוב להבין את התנאים המדויקים עבור קבלת ההטבות ולפעול בזהירות. במקרים בהם יש ספק, מומלץ להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס על מנת להימנע מתשלומים מפתיעים בהמשך.
היבטי מיסוי פינוי־בינוי נוספים שחשוב להכיר
במסגרת פרויקט פינוי־בינוי, יש מספר היבטי מיסוי נוספים שכדאי לדיירים וליזמים להכיר מראש. לעיתים מדובר בהקלות המפחיתות עלויות משמעותיות ולעיתים במגבלות שיש להיערך אליהן על מנת לא לאבד זכויות או פטורים.
לפניכם מספר נקודות מרכזיות:
פטור מתשלום היטל השבחה לדיירים בפרויקטים מסוימים
בפרויקטים שמוכרים על-ידי המדינה כמתחם פינוי־בינוי במסלול רשמי, הדיירים לרוב פטורים מתשלום של היטל השבחה. ההיטל, אשר מוטל על בעלי נכסים שנהנים מעליית ערך כתוצאה מתכנון או אישור בנייה חדש, חל בדרך כלל על דירות קיימות. אולם, במקרה של פינוי־בינוי, הכוונה היא לעודד את הדיירים להסכים לפרויקט, לכן המדינה מעניקה פטור מהיטל זה וזו הטבה שיכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים עבור כל דירה.
חובת היזם לשלם מס רכישה על הדירות שיישארו ברשותו
כאמור, הדיירים פטורים ממס רכישה על הדירה שיקבלו במקום דירתם הקודמת, אך היזם שמקבל חלק מהזכויות בקרקע ובונה דירות חדשות לצורך מכירתן מחויב לשלם מס רכישה על הדירות שנשארות בבעלותו. מדובר בעלות אשר חשוב לכלול במסגרת תכנון העסקה, מכיוון שלעיתים היא מגולמת במחיר הסופי של הדירות שיימכרו לציבור הרחב.
מגבלות מכירה לצורך שמירה על הפטורים ממס שבח
על מנת לשמור על הפטור ממס שבח שניתן לדיירים בפרויקט פינוי־בינוי, החוק קובע מגבלות על מכירת הדירה החדשה. לרוב כאמור, יש להמתין לפחות 4 שנים ממועד קבלת הדירה החדשה לפני שניתן למכור אותה. מכירה מוקדמת יותר עלולה להביא לחיוב תשלום במס שבח, כלומר על הרווח שנוצר בין קבלת הדירה למכירתה. לכן, חשוב לתכנן מראש מתי מוכרים את הנכס ולהבין את משמעות המיסוי של כל פעולה.
בסופו של דבר, היכרות עם היבטי המיסוי סביב פרויקטים של פינוי־בינוי יכולה לעשות הבדל משמעותי, הן מבחינת חיסכון כספי והן מבחינת תכנון נכון של מהלכים עתידיים. על כן, תמיד מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מנוסים שילוו אתכם בתהליך.
מתי כדאי להיעזר בעורך דין מקרקעין לקבלת הפטור?
ישנם מספר מצבים חשובים בהם מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין בתהליך הבקשה לפטור ממס שבח בפינוי בינוי. בתחילת התהליך, חשוב להבין את הזכויות והחובות שלכם בפרויקט, לכן פנייה לעורך דין יכולה לסייע לכם להתמצא ולהבטיח שאתם מוגנים. בהמשך, בעת חתימה על הסכמים שונים עם היזם, עורך הדין יוכל לוודא שההסכם מכסה את כל התנאים הדרושים לקבלת הפטור ממס שבח.
גם בעת הגשת הבקשה לפטור, עורך דין יסייע לוודא שכל המסמכים והנתונים הדרושים מוגשים בצורה נכונה ומלאה, בנוסף לכך הוא יספק לכם ייעוץ מקצועי בנוגע לתכנון מס ומיצוי ההטבות האפשריות שמגיעות לכם. זאת ועוד, במידה ויתעוררו מחלוקות או סיבוכים משפטיים מול היזם או רשויות המס, עורך דין מקרקעין יוכל לסייע לכם לפתור את הבעיות ולוודא שאתם מקבלים את כל הזכויות המגיעות לכם.
פטור ממס שבח פינוי בינוי באמצעות עורך דין שלמה חרזי
שלמה חרזי הינו עורך דין מקרקעין מומחה בתל אביב כבר מעל 10 שנים, בעל משרד עצמאי אשר מתמחה בנדל"ן עסקאות מכירה וקנייה, יועץ משפטי לחברות בתחום מימון הנדל"ן, פינוי בינוי ותמ"א 38. בנוסף, עו"ד חרזי מתמחה בהקמת מנהלות דיירים בפרויקט פינוי בינוי ותמ"א 38.
מעוניינים במידע נוסף בנושא מיסוי פינוי בינוי? צריכים ליווי משפטי בנושא פינוי בינוי מס שבח? צרו איתנו קשר עוד היום בטלפון 054-4571505 או בדוא"ל Shlomiharazi@gmail.com ונשמח לעמוד לשירותכם!