מכירת דירות ירושה

מצבה הפיזי של דירת הירושה

לעתים קיימים מצבים בהם היורשים אינם מודעים כלל למצבה הפיזי של הדירה, ככל ומדובר ביורשים תושבי חוץ או דור שני של יורשים.

האם הדירה ראויה למגורים, האם נעשו בדירה שינויים המצריכים היתר בנייה או שחל היטל השבחה דירת הירושה.

את כל הבדיקות האלו צריכים לעשות בטרם מגיע שלב מכירת דירת ירושה בכדי להמנע מהפתעות מיותרות שיכולות לסכן את מכירת הדירה ולסבך אתכם בקנסות כנגד סעיפים בהסכמי ההתקשרות מול הקונים.

 

השפעה של זכויות בנייה בדירות ירושה

ראשית יש להבין כי בלי קשר לדירות ירושה קיימת הפרדה, בין החלק של הדירה לחלק של זכויות בניה, כאשר מוכרים דירות ירושה עם זכויות בניה.

לא כל דירה שיש לה זכויות בנייה ישר תחשב מכירתה כמושפעת מזכויות בניה, וזו חלה במידה וקיימת אפשרות לבניית שטח גדול יותר (זכויות בניה) מהשטח הבנוי הקיים.

כאשר דירת מגורים מושפעת מזכויות בנייה, יחול חיוב במס שבח על זכויות הבנייה בנפרד (מבלי שנכלול את היטל ההשבחה).

על מכירתה של דירת ירושה (ללא זכויות בניה) ניתן לקבל פטור מלא ממס שבח

בעוד שעל מכירת דירת ירושה המושפעת מזכויות בניה , החלק המיוחס לדירת הירושה יזכה לפטור, והחלק המיוחס לזכויות הבניה ימוסה בהתאם. אולם גם לכלל זה יש חריג, קיים פטור על השווי המיוחס לזכויות הבניה ככל ושווי הדירה (ללא זכויות הבניה) נמוך מסך של 1,777,600₪.

 

ככל ושווי הדירה ללא זכויות בניה, נמוך מסך של 1,777,600 יחול פטור על זכויות הבניה בהתאם להפרש מהסך האמור.

למשל אם דירת ירושה כולל זכויות בנייה שווה 1,900,000 ₪

דירה ללא זכויות בניה שווה 1,400,000 ש"ח

זכויות הבניה שוות – 500,000 ש"ח

במקרה כזה ההפרש בין 1,777,600 ל- 1,400,000 הוא 377,600 ₪. (שווי הפטור).

כך שהחלק שימוסה מזכויות הבנייה – 500,000 ₪ פחות 377,600 =   122,400 ₪.

ככל ואכן קיימות זכויות בנייה לדירה, יש לקחת בחשבון כי מלבד מס שבח יחול ככל הנראה בנוסף גם היטל השבחה לרשות המקומית.

לצורך האמור יש להיוועץ עם שמאי ועורך דין ולבדוק את מהות השפעת זכויות הבנייה על שווי הדירה.
 

מיסוי דירות ירושה – מס ירושה על דירה

האם על העברת דירה בירושה על שם היורשים חל מס ירושה ?

רישום זכויות בעלות בדירה מכח צו ירושה או צו קיום צוואה איננו יוצר אירוע מס.

אם נהיה יותר ספיציפיים העברת בעלות בדירה בירושה, משם המוריש לשם היורשים, איננו נחשב כלל למכירה עליה צריך לדווח לרשות המסים ולכן לא יחול בגינה מס ירושה על דירה.

אלו קרובים למוריש זכאים לפטור ממס שבח ?

כדי לענות על שאלה זו נעשה זאת באמצעות 2 דוגמאות.

דוגמא ראשונה – סבתא שמחה עליה השלום נפטרה והורישה את דירתה היחידה לאחיינית שלה סיגל.

דוגמא שניה – סבתא רחל עליה השלום הורישה את דירתה היחידה לנכד שלה שמעון.

כיום מעוניינים סיגל ושמעון למכור את הדירה שקבלו בירושה מי מהם יהיה זכאי לפטור ממס שבח?

 

התשובה נעוצה בסוג הקרבה שיש בין המוריש ליורש.

בהתאם לחוק הירושה רק מי שהוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש, יכול להנות מפטור ממס שבח על דירת ירושה.

במקרה הנל, מאחר וסיגל איננה נחשיבת צאצא של המוריש, אם היא תרצה למכור לא תוכל להנות מפטור של דירת ירושה (להבדיל מפטור של דירה יחידה).

לעומתה שמעון, שנחשב לצאצא של סבתא רחל, יוכל להנות מהפטור.

 

מי זכאי לפטור ממס שבח בירושה

הכלל הראשון בכדי לבחון זכאות לפטור הוא האם היורש הוא בן זוגו של המוריש, או צאצא של המוריש, או בן זוגו של צאצא של המוריש, כפי שהבנו בדוגמא לעיל. הכלל השני במכירת דירות ירושה הוא לבדוק את המוריש וכמה דירות בבעלותו במועד פטירתו.

ככל ולמוריש היתה דירה יחידה, אזי היורשים שלו יוכלו להנות מפטור ממס שבח

ככל וזו לא היתה דירתו היחידה של המוריש, יחויבו היורשים במס שבח, ככל ויחפצו למכור את אחת מדירות הירושה.

מעמד דירת ירושה כדירה שניה לצורכי מס שבח

קיימת אפשרות שדירת ירושה תחשב דירה שנייה של היורש, ככל והיורש מחזיק בדירה נוספת מלבד דירת הירושה.

 

במה זה תלוי?

ככל והמוריש החזיק יותר מ-2 דירות, והיורש מחזיק למעלה מ-50% בדירת הירושה, תחשב החזקה זו כדירה נוספת של היורש.

כאמור תכנון מס נכון יכול למנוע מבוכות מעין אלו ועל כך יש להיוועץ עם עורך דין נדלן שמתמחה במיסוי מקרקעין ולא עם עורך-הדין שמנהל את תיק העיזבון.

 

השכרה של דירת ירושה

קבלת דמי שכירות של דירת ירושה, אינו דבר שיש להקל בו ראש, ומדוע?

מלבד החובה שיש בדיווח על הכנסות מדמי שכירות (ככל ודמי השכירות הם מעל גובה תקרת הפטור).

כפי שציינו לעיל, כל עוד לא חולק עזבונו של המנוח בין היורשים, עדיין יכולים היורשים לבצע חלוקה פנימית שונה בניהם.

חלוקת של דמי שכירות בין היורשים עלולה להחשב כמקבעת את החלוקה של נכסי העזבון, ואז למנוע מהיורשים לחלק את נכסי העזבון באופן שונה ממה שנקבע בצוואה או בירושה על פי דין.

לכן מומלץ לשים את כספי השכירות בחשבון נפרד (ניתן לפתוח חשבון נאמנות על שם המוריש), ולא להשתמש בכספי השכירות, אלא להוצאות תחזוק הדירה, עד לחלוקת ירושה סופית בין האחים של נכסי העזבון.

 

דירות ירושה עם ריבוי יורשים

פעמים רבות, בדירות בהן הבעלים לא הותיר צו ירושה, מתחלקות דירות הירושה בין מספר יורשים.

ככל ולמוריש מספר רב של יורשים, ושהירושה אף יכולה להתחלק גם ליורשי היורשים, אזי לדירה יש מספר רב של בעלים.

פעמים רבות אין קשר בין היורשים, או שחלקם מתגוררים בחו"ל והאמור מקשה על מימוש מכירת דירות הירושה.

המציאות מוכיחה כי ירושה של דירה עם מספר רב של יורשים, יכולה להוות בעיה רצינית ככל וקיימת חוסר הסכמה בין היורשים בנוגע לניהול הדירה והשימוש בה ואף לגבי מימוש הנכס בעתיד.

לצורך כך מומלץ לקחת עורך דין שימונה כמנהל עיזבון של היורשים והוא ינהל את כל הליך המכירה מול צד ג' המעוניין לרכוש את הנכסים שהותיר המוריש.

 

בדרך זו נחסך מהיורשים הליך בירוקרטי ארוך ומייגע.

​

מכירת דירת ירושה בין אחים

פעמים רבות לאחר קבלת נכס בירושה, אחד מהאחים מעוניין לרכוש את שאר חלקי הנכס מהאחים האחרים.

מכירת דירת ירושה בין אחים הינו הליך שכיח ונפוץ, אבל לפני שמבצעים מכירה כזו יש לקחת בחשבון שככל ומימון רכישת הדירה על ידי אחד האחים היורשים, נעשה מכסף שמחוץ לנכסי העזבון, אזי מדובר במכירה רגילה לכל דבר ועניין, שתחייב במס שבח ומס רכישה, בהתאם לנתונים האישיים של כל אחד מהאחים היורשים.